ეროვნული გალერეიდან რამდენიმე ნაბიჯში, ალექსანდრე ჭავჭავაძის სახლის ადგილზე, თბილისის ისტორია 14 წელია სამშენებლო ბადის მიღმაა დამალული. რუსთაველის #30, კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლი, რომელიც 2012 წელს პრივატიზაციის შემდეგ Hyatt Regency-ის ფასადით უნდა დასრულებულიყო, დღემდე რეკონსტრუქციის პროცესშია. სახელმწიფომ ის 2012 წელს კერძო კომპანიაზე 13 მილიონ ლარად გაასხვისა, თუმცა მას შემდეგ ხარაჩოები გამზირის განუყოფელ ნაწილად იქცა.
2015 წელს „საპარტნიორო ფონდმა” გამოაცხადა, რომ აქ 65-მილიონდოლარიანი Hyatt Regency-ის სასტუმრო შენდებოდა, რომლის გახსნაც 2018 წელს იგეგმებოდა. თუმცა, გახსნის თარიღმა ჯერ 2021-მდე, შემდეგ 2023-მდე, დღეს კი უკვე 2029 წლამდე გადაიწია.
„ფლანგვის დეტექტორი“ დაინტერესდა, თუ როგორ ხორციელდებოდა ამ წლების განმავლობაში სახელმწიფო კონტროლი კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლზე. აღმოჩნდა, რომ კულტურული მემკვიდრეობის ეროვნული სააგენტოს 2012 წლიდან დღემდე ამ შენობაზე ფაქტობრივი მონიტორინგი არ განუხორციელებია.
პარალელურად, არქიტექტურის სამსახურის დოკუმენტაციით ირკვევა, რომ 2023 წლის ივლისიდან 2025 წლის ივნისამდე, თითქმის ორი წლის განმავლობაში, ობიექტს მოქმედი მშენებლობის ნებართვა არ ჰქონდა. ამავე პერიოდში გაურკვეველია, მიმდინარეობდა თუ არა ადგილზე სამშენებლო სამუშაოები, რადგან სახელმწიფო მონიტორინგი არ განხორციელებულა, თბილისის არქიტექტურის სამსახურმა კი ამ საკითხზე „ფლანგვის დეტექტორის“ შეკითხვებს არ უპასუხა.
სწორედ ეს გარემოება აჩენს მთავარ კითხვას: როგორ აღმოჩნდა ქალაქის მთავარ გამზირზე მდებარე კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლი ისეთ ადმინისტრაციულ ვაკუუმში, სადაც არც ნებართვის უწყვეტობა იყო უზრუნველყოფილი და არც ფაქტობრივი ზედამხედველობა.
დაპირება, რომელიც არ შესრულებულა
2015 წელს „საპარტნიორო ფონდმა”, სახელმწიფო საინვესტიციო სტრუქტურამ, რომელიც 2011 წელს ქვეყნის ეკონომიკური განვითარების მიზნით შეიქმნა, საჯაროდ გამოაცხადა რუსთაველის #30-ში ახალი პროექტის დაწყება. Merrydow Development Holdings-თან ერთად, ფონდი აანონსებდა 170-ნომრიანი Hyatt Regency-ის მშენებლობას, 65 მილიონი აშშ დოლარის ინვესტიციითა და ისტორიული ფასადის შენარჩუნების დაპირებით. პროექტის განხორციელება 2018 წელს უნდა დასრულებულიყო.
პარტნიორობის მასშტაბი მხოლოდ განცხადებებით არ შემოიფარგლებოდა: 2015 წელს საქართველოს მთავრობამ გამოსცა სპეციალური განკარგულება (N1157), რომლითაც მოიწონა სს „საპარტნიორო ფონდს“, შპს „რუსთაველი ფროფერთსა“ და Merrydow Development Holdings-ს შორის გასაფორმებელი ხელშეკრულების პროექტი. ეს ნიშნავდა, რომ პარტნიორობა სახელმწიფოს უმაღლეს დონეზე იყო დამტკიცებული.
თუმცა, წლების შემდეგ აღნიშნული სურათი შეიცვალა. „ფლანგვის დეტექტორის” მიმართვაზე „საქართველოს განვითარების ფონდმა” (ყოფილმა „საპარტნიორო ფონდმა”) გვიპასუხა, რომ თავად „არ ყოფილა ჩართული ხსენებულ პროექტში.” მათი თქმით, თავდაპირველად განიხილებოდა ამ პროექტში მონაწილეობა, თუმცა საბოლოოდ ფონდი პროექტში არ შესულა.
ამ ფაქტს ადასტურებს პროექტის განმახორციელებელი კომპანია „რუსთაველი ფროფერთიც“, რომლის განმარტებითაც „საბოლოოდ შეთანხმება ვერ შედგა“.
შესაბამისად, პროექტი, რომელიც საპარტნიორო ფონდმა დაანონსა და რომელსაც ხელისუფლებისგან მაღალი ნდობის მანდატი ჰქონდა მინიჭებული, რეალურად ამ სტრუქტურის მონაწილეობის გარეშე გაგრძელდა. თუმცა ამის შესახებ საზოგადოების ინფორმირება აღარ მომხდარა.
2 წელი ნებართვის გარეშე
იუსტიციის სამინისტროს ყოფილი შენობა თბილისის არქიტექტურული სახის განუყოფელი ნაწილია. ის 1898–1900 წლებში არქიტექტორ კ. ტატიშჩევის პროექტით აიგო და კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლის სტატუსს ატარებს. მას შემდეგ, რაც 2012 წელს სახელმწიფომ შენობა კერძო კომპანიაზე, „რუსთაველი ფროფერთიზე”, 13 მილიონ ლარად გაასხვისა, საზოგადოებას ჰქონდა მოლოდინი, რომ ძეგლის რეაბილიტაცია დასრულებულ შედეგამდე მივიდოდა და შენობა ქალაქის ცენტრში ხანგრძლივი სამშენებლო ზონის ნაცვლად აღდგენილი ისტორიული გარემოს ნაწილად დაბრუნდებოდა.
თუმცა, 2015 წელს დაწყებული სამუშაოების შემდგომი პროცესი გადავადებებისა და ბიუროკრატიული ლაბირინთების ქრონიკად იქცა.
პირველი ნებართვა ჯერ კიდევ 2015 წელს გაიცა და მისი ვადა 2018 წლის 12 მაისამდე განისაზღვრა. დათქმულ დროში სასტუმრო არ გახსნილა. 2017 წელს კომპანიამ ვადის გახანგრძლივება მოითხოვა, რის შედეგადაც სამუშაოების დასრულებამ 2021 წლის 12 მაისამდე გადაინაცვლა
თუმცა 2021 წელიც უშედეგოდ გავიდა. 2020 წელს გაიცა კიდევ ერთი ნებართვა, რომელიც 2023 წლის 23 ივლისამდე იყო ძალაში.
ყველაზე საგულისხმო გარემოება სწორედ ამ ვადის ამოწურვისას იკვეთება:
- 2023 წლის 21 ივლისს ნებართვის ვადის გასვლამდე სულ რაღაც 2 დღით ადრე, კომპანიამ ახალი ნებართვის მოთხოვნით მიმართა არქიტექტურის სამსახურს.
- სამსახურმა 27 ივლისს გასცა შუალედური პასუხი და კომპანიას დამატებითი დოკუმენტაციის წარდგენა სთხოვა.
- კომპანიის წარმომადგენელი ამ ოფიციალურ წერილს თითქმის ორი წლის განმავლობაში, 2025 წლის 7 აპრილამდე არ გაცნობია.
პრაქტიკულად, სწორედ აქ შეიქმნა ადმინისტრაციული ვაკუუმი: წერილის არგაცნობის გამო წარმოება აქტიურ ფაზაში არ გადასულა, კომპანიას დამატებითი პირობების შესრულების ვალდებულება არ წარმოშობია, ხოლო ობიექტს ამავე დროს მოქმედი მშენებლობის ნებართვაც აღარ ჰქონდა. შედეგად, 2023 წლის 23 ივლისიდან 2025 წლის 26 ივნისამდე, ანუ ახალი ნებართვის გაცემამდე, კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლი აღმოჩნდა მდგომარეობაში, სადაც არც ნებართვა არსებობდა და არც ეფექტიანი ადმინისტრაციული წარმოება მიმდინარეობდა.
ამ პერიოდში შენობაზე სამუშაოები მიმდინარეობდა თუ არა, ეს კითხვა ღიად რჩება, რადგან სახელმწიფო მონიტორინგი არ განხორციელებულა, თბილისის არქიტექტურის სამსახურა კი „ფლანგვის დეტექტორის“ შეკითხვებისთვის არ უპასუხია.
ზედამხედველობის ვაკუუმი
მუნიციპალური სამსახურის გარდა, კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლებზე ზედამხედველობა კულტურის სამინისტროს სისტემასაც ეკისრება.
„კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-4 მუხლი პირდაპირ ადგენს, რომ ძეგლების სახელმწიფო დაცვა ერთდროულად კულტურის სამინისტროს, კულტურული მემკვიდრეობის სააგენტოსა და მუნიციპალიტეტის ვალდებულებაა. ამავე კანონის მე-5 მუხლის პირველი პუნქტის „გ” ქვეპუნქტი კი კულტურის სამინისტროს პირდაპირ ავალდებულებს „ძეგლების მდგომარეობის სისტემატური შემოწმება” უზრუნველყოს. გარდა ამისა, კანონის 24-ე მუხლი კრძალავს ძეგლზე „რაიმე სამუშაოების ჩატარებას შესაბამისი ნებართვის გარეშე”.
სსიპ საქართველოს კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის ეროვნულმა სააგენტომ „ფლანგვის დეტექტორს” წერილობით დაუდასტურა:
„2012 წლიდან დღემდე აღნიშნულ ძეგლზე მონიტორინგი არ განხორციელებულა. შესაბამისად, ინსპექტირების ოქმები ან დასკვნები ძეგლის მდგრადობისა და ავთენტურობის მდგომარეობის შესახებ არ მოიპოვება.”
სახელმწიფომ შენობა კერძო კომპანიაზე 2012 წელს გაასხვისა. მას შემდეგ ეს ძეგლი ერთხელაც არ შემოწმებულა. სააგენტომ ასევე განმარტა, რომ მას არ გააჩნია ინფორმაცია ძეგლის მოვლა-პატრონობის ვალდებულებების შესაძლო დარღვევის შესახებ და შესაბამისად, მესაკუთრის მიმართ რეკომენდაციები ან სანქციები გაცემული არ არის.
საინტერესოა, რომ სააგენტო ახლა გეგმავს მონიტორინგის განხორციელებას – 13 წლის შემდეგ. რატომ არ მომხდარა ეს ამ დრომდე, სააგენტოს პასუხი არ განმარტავს.
“ფლანგვის დეტექტორმა” ასევე კითხვებით თბილისის მერიის არქიტექტურის სამსახურს მიმართა. კერძოდ, გვაინტერესებდა: ითვლებოდა თუ არა ობიექტი უნებართვო მშენებლობის რეჟიმში 2023–2025 წლებში; რატომ არ მოხდა წარმოების შეწყვეტა კომპანიის ორწლიანი უმოქმედობის გამო; და ხორციელდებოდა თუ არა მონიტორინგი ნებართვის არარსებობის პერიოდში. სამსახურმა არც ერთ შეკითხვას არ უპასუხა.
ამ კონტექსტში მნიშვნელოვანია კომპანია „რუსთაველი ფროფერთის“ გენერალური დირექტორის, მინდია გადაევის განმარტება. მისი თქმით, ხელშეკრულება 2013 წელს სამინისტროსა და მერიის არქიტექტურის სამსახურთან გაფორმდა, თუმცა 2014 წლიდან, ფუნქციების გადაბარების შემდეგ, კომპანიას სამინისტროსთან შეხება აღარ ჰქონია. ეს განმარტება მიუთითებს, რომ პასუხისმგებლობა, როგორც ჩანს, მუნიციპალიტეტზე გადავიდა – კერძოდ, იმ სამსახურზე, რომელიც „ფლანგვის დეტექტორის“ კითხვებს არ პასუხობს.
თბილისის საკრებულოს ყოფილი წევრი, საბა ბუაძე ამ სურათს სისტემური პრობლემის ნაწილად აფასებს: „ჩვენ რეალურად არ ვიცით, ამ ძეგლის ადაპტაცია თუ რეკონსტრუქცია ისე მიდის თუ არა, როგორც ნებართვა იყო გაცემული. ეს არ არის მხოლოდ ამ კონკრეტული ძეგლის პრობლემა, თუმცა ამ კონკრეტულ ძეგლზე კარგად ჩანს ეს პროცესი.”
საბა ბუაძე ყურადღებას ამახვილებს იმ დიდ უფსკრულზე, რომელიც არსებულ კანონმდებლობასა და რეალურ ადმინისტრაციულ პრაქტიკას შორის არსებობს. მისი განმარტებით, მიუხედავად იმისა, რომ მშენებლობის ვადები საჯარო ინტერესისა და ქალაქის იერსახის დასაცავად არსებობს, მუნიციპალიტეტის მიდგომა ინვესტორების მიმართ ზედმეტად ლოიალურია:
„კანონმდებლობა ითვალისწინებს დაჯარიმებას, თუ მშენებლობა დათქმულ ვადებში ვერ სრულდება, თუმცა პრაქტიკა აჩვენებს, რომ სანქციების დაწესება იშვიათია. მესაკუთრის მხრიდან ვადის გაგრძელების მოთხოვნისას, მუნიციპალიტეტის მიდგომა საკმაოდ ლიბერალურია, მათ შორის კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლებთან მიმართებაშიც,“ – აღნიშნავს ბუაძე.
მისივე შეფასებით, ყველაზე პრობლემური ისაა, რომ ვადის გაგრძელების გადაწყვეტილების მიღებისას ხშირად არ ხდება იმის გაანალიზება, თუ რა ზიანს აყენებს „მუდმივი მშენებლობის რეჟიმი“ თავად ძეგლს. ბუაძის შეფასებით, გაურკვეველია, ითვალისწინებს თუ არა მერია ობიექტურ თუ სუბიექტურ ფაქტორებს, ან აისახება თუ არა ეს შეფერხება ძეგლის კონსერვაციასა და მოვლა-შენახვაზე: „პრაქტიკა არის ეგეთი, რომ თუ ვინმე ვადაში ვერ ეტევა, ხდება მიმართვა მუნიციპალიტეტისთვის და ვადის გაგრძელება ძალიან მარტივად ხდება“
კომპანია „რუსთაველი ფროფერთიმ” „ფლანგვის დეტექტორს” უპასუხა, რომ „მიუხედავად ნელი ტემპისა, პროექტის განვითარება არ შეჩერებულა და მიმდინარეობს შეთანხმებული პროექტის და მშენებლობის ნებართვის ფარგლებში, მხოლოდ და მხოლოდ პარტნიორების (კერძო სუბიექტები) დაფინანსების მეშვეობით.”
კომპანია და მისი მფლობელები
პროექტის გაჭიანურებული ვადებისა და სახელმწიფო კონტროლის არარსებობის მიღმა, კითხვებს აჩენს თავად მესაკუთრე კომპანიის სტრუქტურაც. საბა ბუაძე ყურადღებას ამახვილებს კობა კვეტენაძის როლზე, რომელსაც ის მერიასთან დაახლოებულ დეველოპერად ახასიათებს:
„ბოლო წლებში ამ ტერიტორიამ შეიძინა კიდევ ერთი თანამესაკუთრე, მერიასთან დაახლოებული ერთ-ერთი დეველოპერი კობა კვეტენაძე. მისი სახელი და გვარი თბილისში არაერთ სამშენებლო სამართალდარღვევასა და კორუფციულ ფაქტთან არის დაკავშირებული. ეს კი აჩენს საფუძვლიან რისკებს იმასთან დაკავშირებით, თუ რამდენად ხდება ამ ძეგლის ინტერესების რეალური დაცვა.“
საჯარო რეესტრის დოკუმენტებით დასტურდება, რომ კვეტენაძის გავლენა პროექტზე წლების განმავლობაში ეტაპობრივად იზრდებოდა. კერძოდ, პროექტის განმახორციელებელ კომპანიაში მასთან დაკავშირებული იურიდიული პირების წილი გაიზარდა, რის შედეგადაც 2025 წლისთვის კვეტენაძესთან დაკავშირებულმა კომპანიამ „რუსთაველი ფროფერთიში“ 50%-იანი წილი მიიღო.
კერძოდ, 2018 წელს კომპანიის სტრუქტურა შეიცვალა, სააქციო საზოგადოება შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოებად გარდაიქმნა და მასში ახალი პარტნიორი შემოვიდა: შპს „რუსთაველი პლაზამ” კომპანიის 50% შეიძინა 2 მილიონ აშშ დოლარად. შპს „რუსთაველი პლაზას” დირექტორი კობა კვეტენაძეა.
2025 წლისთვის კვეტენაძის გავლენა კომპანიაში კიდევ უფრო გაიზარდა. შპს „საინვესტიციო კომპანია ალფამ”– რომლის 100%-იანი მფლობელი და დირექტორი კვეტენაძეა- შეიძინა დამატებითი წილები და კომპანიაში მისი ჯამური წილი 50%-მდე გაიზარდა.
2025 წლის სექტემბრის ამონაწერის მიხედვით, კომპანიის სრული სტრუქტურა დღეისათვის ასეთია: შპს „საინვესტიციო კომპანია ალფა” (კვეტენაძე) – 50%; One Capital S.A. (ლუქსემბურგი) – 44.1%; Shega Holdings Ltd (კვიპროსი) – 5.9%. გენერალური დირექტორი – მინდია გადაევი.
დასკვნა
რუსთაველის #30-ში მდებარე კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლი უკვე 14 წელია „მშენებლობის რეჟიმშია“. პროექტი, რომელიც 2015 წელს სახელმწიფოს უმაღლეს დონეზე იყო მოწონებული და 2018 წელს უნდა დასრულებულიყო, დღეს უკვე 2029 წლამდე გადავადებული ნებართვის ფარგლებში ელოდება დასრულებას.
„ფლანგვის დეტექტორის“ მიერ ჩატარებულმა მოკვლევამ აჩვენა, რომ საქმე მხოლოდ ერთი გაჭიანურებული სამშენებლო პროექტის ისტორიას არ ეხება. რუსთაველის #30-ის შემთხვევა აჩვენებს, როგორ შეიძლება აღმოჩნდეს ქალაქის მთავარ გამზირზე მდებარე კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლი წლების განმავლობაში ადმინისტრაციული პასუხისმგებლობის, მონიტორინგისა და რეალური სახელმწიფო კონტროლის მიღმა.
პირველი და ყველაზე მნიშვნელოვანი გარემოება სახელმწიფო ზედამხედველობის არარსებობაა. უწყებები, რომლებსაც კანონით ძეგლის დაცვა და მისი მდგომარეობის კონტროლი ევალებათ, 2012 წლიდან დღემდე ობიექტზე ფაქტობრივ მონიტორინგს არ ახორციელებდნენ. კულტურული მემკვიდრეობის სააგენტოს მიერ დადასტურებული 13-წლიანი პაუზა ნიშნავს, რომ სახელმწიფოს არ გააჩნია დოკუმენტური ინფორმაცია, რა მდგომარეობაშია ძეგლი, როგორ აისახა მასზე წლების განმავლობაში მიმდინარე ან შეჩერებული სამუშაოები და რამდენად დაცულია მისი ავთენტურობა.
მეორე პრობლემა ადმინისტრაციული წარმოების პროცესში გამოჩნდა. 2023-2025 წლებში, თითქმის ორი წლის განმავლობაში, ობიექტს მოქმედი მშენებლობის ნებართვა არ ჰქონდა, ხოლო ახალი ნებართვის გაცემის პროცესი ფაქტობრივად გაჩერებული იყო, რადგან განმცხადებელი უწყების ოფიციალურ წერილს არ ეცნობოდა. ამან შექმნა მდგომარეობა, სადაც კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლს არც მოქმედი ნებართვა ჰქონდა, არც დასრულებული ადმინისტრაციული წარმოება და არც ეფექტიანი ზედამხედველობა.
მესამე გარემოება პროექტის პოლიტიკური და საინვესტიციო კონტექსტის ცვლილებაა. პროექტი თავდაპირველად საჯაროდ დაანონსდა როგორც სახელმწიფოს მიერ მხარდაჭერილი მასშტაბური ინვესტიცია, თუმცა წლების შემდეგ აღმოჩნდა, რომ ყოფილი საპარტნიორო ფონდი პროექტში საბოლოოდ არ შესულა.
ფლანგვის დეტექტორი 